倒挂陷阱？上海楼市真相拆解

乐居新媒体 任时建 发自上海

上周，倒挂2022年上海第六批集中推盘名单公布。陷阱与此前类似，上海又有多个楼盘受到极大关注，楼市预计会吸引大批认筹，真相之所以热门的拆解重要原因是楼盘所在区域一二手房价倒挂。

但是倒挂目前部分区域出现的倒挂现象，对购房者而言究竟是陷阱馅饼还是陷阱，因所在区域差异，上海存在着较大变数。楼市

倒挂看起来很美

自上海新房限价以来，真相一二手房价格倒挂现象便陆续出现，拆解也由此形成一股“打新热”。倒挂其中最为典型的陷阱无疑是浦东前滩板块，每逢新盘必热销屡次上演，上海认筹率基本都在200%以上，千人摇号更是家常便饭。

前滩最近一次开盘为今年9月底，前滩东方悦澜推出481套房源，总计有1463组客户认筹，备案均价11.9万每平方米。

而在项目西边的次新房小区晶耀名邸，目前正挂牌一套154平方米房源，挂牌均价达到23.6万每平方米，几乎是新房价格2倍。

其他板块同样存在类似现象。例如徐泾板块，新房备案均价约为6万每平方米左右，而板块内有次新房小区挂牌价已超10万每平方米。据贝壳找房数据显示，葛洲坝虹桥紫郡公馆挂牌一套136平方米房源，挂牌均价10.2万每平方米。

在价格倒挂背后，存在着诸多假象。业内专家指出，所谓的价格倒挂是拿新房备案价和次新房挂牌价相比，这就形成一个误区，新房备案价即是成交价，而次新房挂牌价与成交价通常存在较大差异。

“价格倒挂需要满足两大条件，首先是对比成交价，其次是成交量是否充足。”其接着表示。

成交支撑方是关键

正如业内所言，区域真正形成倒挂需具备量和价在内的多个条件。

以前滩为例，虽然区域内有次新房小区挂牌价超过20万每平方米，但该房源挂牌7个月仍未成交。板块内近期有次新房成交记录的为江悦名庭，7月成交一套房源单价15.2万每平方米。

此外，根据上海链家提供的数据显示，今年前9月前滩板块二手房（包含老破小）总计成交96套，成交均价11.4万每平方米。

业内分析称，从数据来看，板块内二手房成交均价与新房价接近，且按惯例二手房真实成交价会略高于备案价，同时次新房确有成交，这说明前滩板块价格倒挂现象具备一定支撑，但考虑到不足百套的成交量，价格稳定性有待观察。

而徐泾则是另一个局面。数据显示，今年前9月板块二手房成交813套，成交均价4.8万每平方米，相较于板块新房价格低了25%。此外，板块内标杆次新房小区未见高价成交记录。

据板块内一位中介表示，目前成交主力仍然是房龄十年以上房源，这类房源价格较低，而那些品质不错的次新房一部分挂牌价高，且业主议价意愿不强，另一部分则因为限售，5年内无法入市。

时间是最大不确定性

去年3月，上海出台新房限售，对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。同时明确，对定价过高的新房项目，坚决予以调整。

此举严厉打击了部分想通过一二手房倒挂来短期获利的投机者，也为打新者增添了不确定性。

“热门区域楼盘基本均会触发限售，现在看这些区域存在倒挂现象，但5年的时间政策会如何变化，规划又会怎样都不好说，到时候价格是否仍然倒挂则是一个问号。”有专家直言不讳地指出。

此外，5年后一旦限售新房集体解封，挂牌量激增之下，市场承接度不够亦会导致价格下滑。对于奔着倒挂去的购房者而言，这一点尤为值得重视。

历史证明，房价倒挂只是暂时性现象。随着时间推移，市场消化之下定价回到正常规律将是大概率事件。

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