债务与轻资产，亿达中国产业小镇断舍离

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摘要：危机在2022年仍然未能完全解除。舍离

观点指数 9月14日，债务镇断控股有限公司发布有关出售长沙附属公司70%股权的轻资最新公告，称已取得书面股东批准证明，产亿交易完成后，亿达中国将不再拥有长沙亿达智造产业小镇的任何权益。

资料显示，目标公司为长沙亿达智造产业小镇发展有限公司，买方为长沙项目合作伙伴长沙振望投资发展有限公司。目标公司由卖方及买方分别拥有70%及30%的股权，交易对价约为8456.95万元。

目前为止，亿达受困债务已持续近七年的时间，但仍未显露解决的契机。

今年5月13日，债权方"安东"根据公司股份押记条款，将亿达控股股东中民投手中的5.17亿股（占已发行股份19.99%）接管了过来，后者失去了这部分股权的所有权利，目前该事件仍在谈判磋商中。

6月30日，亿达中国公告，2025年到期的优先票据同意征求中的第二期同意费345万美元无法支付，再次构成了违约。

持续出售项目和股权以及债务违约公告，让亿达股价从2016年最高的3.175港元/股一路跌去96%，至目前的0.12港元。

受困债务又遭遇房地产寒冬的夹击，截至2022年上半年，亿达合约销售金额约为人民币10.18亿元，按年同比下降61.6%。

行业周期中，亿达中国这一产业园区曾经的明星公司如何断舍离？

被接管的股权

回顾2022年前9个月，亿达中国的债务危机仍在持续，未见转机，甚至出现了债权人接管大比例股权的情况。

今年5月13日，债权方"安东" (即洛林、诺曼底、志图及鸿禧)根据公司股份押记的条款，将亿达控股股东中民投手中5.17亿股（占已发行股份19.99%）接管了过来，后者失去了这部分股权的所有权利，目前该事件仍在谈判磋商中。

实际上，安都方早在2021年就将债务违约的亿达中国告上法庭，随后双方达成和解，安都方同意将亿达应偿还的本金加利息总额由2.09亿美元减少到1.75亿美元。但即便如此，亿达仍未能向安都支付债款，最终启用和解协议中的条款，将亿达抵押的股份接管。

然而，亿达中国在长期债务危机下股价已跌至0.12港元，这部分股权的价值完全无法覆盖该部分债务。

同时，6月30日亿达中国公告，2025年到期的优先票据征求中的第二期同意费345万美元无法支付，再次构成了违约。

为应对极为不利的融资环境和流动性压力，亿达中国再度出售项目成为必然。

9月14日，亿达中国控股有限公司发布有关出售长沙附属公司70%股权的最新公告，称已取得书面股东批准证明，交易完成后，亿达中国将不再拥有长沙亿达智造产业小镇任何权益。

资料显示，目标公司为长沙亿达智造产业小镇发展有限公司，买方为长沙项目合作伙伴长沙振望投资发展有限公司。目标公司由卖方及买方分别拥有70%及30%股权，交易对价约为8456.95万元。根据初步评估，亿达中国因出售事项将录得亏损约为人民币5710万元。

亿达中国称："尽管公司就出售事项将录得亏损，但出售事项为集团提供了变现其于目标公司的投资价值的机遇，并通过取得即时现金流入缓解集团流动性压力"，由此可见亿达对即时现金的渴求度。

资产断舍离

在本次出售长沙亿达智造产业小镇股权前，亿达中国就曾连续处置手上两部分资产：大连软件园腾飞发展有限公司50%股份，作价5.01亿元；亿达物业服务集团有限公司100%的股权，作价12.73亿元。

其中，亿达服务在管物业涵盖产业园区物业、写字楼物业、公共事业服务、院校物业、商业物业、居住类别墅、住宅、公寓等多种类型，是亿达旗下少有能保持增长的业务，每年都能为上市公司贡献稳定收益，算是最值钱的资产之一。

亿达中国在当时选择了"弃车保帅"出售亿达服务，可见已处于资金受压的阶段。

然而危机在2022年仍然未能完全解除。

截至2022年上半年，刨除受限制现金，亿达手中可以动用现金及银行结余2.21亿元，而其流动负债则达到263.21亿元，现金比率仅有0.84%。

这是自其2014年上市以来的最低点，并且从2016年最高点14.28%开始连续下降。

中报显示，亿达中国拥有银行及其他借款约为127.07亿元，全数为一年内到期的债务，净负债比率达到100.3%。除非能够借新还旧、债务延期或找到战略投资者注资，否则仅靠资产出售和销售回款很难偿还。

单就银行借款来看，2022年上半年，亿达未能录得无抵押银行贷款，面临的融资环境进一步压缩。

物业销售安全垫

2022年上半年，亿达中国录得收入为32.60亿元，同比增长79.2%；毛利为人民币7.47亿元，毛利率为22.9%；营收明显增长，不过在巨大的成本压力下归母净利润仅录得1837万元，为公布中报业绩以来的最低业绩。

拆分来看，亿达中国商务园配套住宅、写字楼及独立住宅销售收入为26.63亿元，同比增长125.8%；商务园租金收入为2.53亿元，同比增长5.1%；商务园委托运营管理收入为1.27亿元，同比下降15.8%；建筑、装修及园林绿化收入为2.17亿元，同比增长20.7%。

不过，值得注意的是在物业销售方面，2022上半年，亿达中国实现合约销售金额10.18亿元，合约销售面积8.53万平方米，合约销售均价为每平方米11940元，同比减少13.9%。

在中报中，亿达中国解释："主要由于期内受宏观市场、疫情、区域房地产政策限制等因素影响，导致销售情况不及预期"，主力销售项目多位于大连，占合约销售金额的56.9%；长沙占16.9%；武汉占16.8%；郑州占6.8%。业态以住宅物业销售为主，占合约销售金额的69.2%。

过往，亿达物业销售集中于大连，受东北楼市大环境影响较大，未能尽享国内房地产上升时期红利，现在亦同样受到了行业调整周期的影响。

轻资产前路

亿达中国一直推崇"产城融合"的理念，在深耕大连之外，围绕"轻重并举"的战略目标，在长沙、郑州等地进行产城融合项目的开发，打造了长沙亿达智造产业小镇、长沙亿达中建·智慧科技中心、郑州亿达科技新城等项目。

不过值得注意的是产城融合着眼重资产，发展周期长，也给亿达带来了流动性压力。为应对发展的挑战，亿达2014年起提出"轻重并举"战略，开始大力推进轻资产业务的发展，北京中关村壹号、上海北虹桥创业城、长沙梅溪湖创新中心都是该主张下的轻资产项目。

由于基数较低，2015年和2016年亿达对外输出的商务园运营管理服务收入突飞猛进，增长率分别达到447%和107%，随后逐渐回落。

2022年上半年，亿达商务园运营管理项目合计23个，累计签约委托运营管理面积约248万平方米。商务园运营管理服务收入录得1.27亿元，同比下降15.8%，占总收入比例为3.9%，占比较2021年末再度回落。

亿达在中报中解释："主要由于期内部分存量项目达到完成条件逐渐退出，而新增项目收入尚未结转所致"，该原因曾多次出现在亿达的财报之中，表明了轻资产业务收入存在明显的断层，该业务对母公司的收入贡献不够稳定，距离成为支撑性业务尚有较大的距离。

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